De grens van het normaal maatschappelijk risico2 januari 2013

"Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben'', aldus het eerste artikel van het vijfde boek van ons Burgerlijk Wetboek (BW). De eigenaar heeft een - in beginsel - exclusief genot van de zaak. Toch worden de mogelijkheden die een eigenaar heeft om van zijn of haar gebouwen of grond gebruik te maken, sterk beïnvloed door overheidsregels.

Het komt bovendien voor dat een eigenaar/ondernemer in de loop der jaren met veel moeite een bedrijf heeft opgebouwd en vervolgens door de overheid in de uitoefening ervan wordt gehinderd zonder dat de eigendomspositie van de ondernemer in het geding is. Een wegopbreking verhindert een goede bereikbaarheid van een locatie. Het instellen van gewijzigde verkeersmaatregelen leidt tot problemen bij de vindbaarheid. Door de bouw van nieuwe gebouwen of hoge bouwwerken kan de zichtbaarheid verdwijnen. Wij weten allemaal dat dergelijke ontwikkelingen de waarde van een locatie, en daarmee de waarde van het eigendomsrecht op die locatie, sterk kan beïnvloeden.
Onlangs voerde ik een gesprek met een eigenaar van een gebouw langs een snelweg. De eigenaar verkeerde in de gelukkige omstandigheid dat hij een vergunning bezat op basis waarvan hij een buitenmuur van zijn gebouw mocht gebruiken voor de exploitatie van een reclamewand. Op een kwade dag besloot de Minister dat de snelweg ter hoogte van het gebouw moest worden verbreed en dat een geluidsscherm moest worden opgericht. Het zicht op de wand zal verdwijnen. De eigenaar is van de ene op de andere dag zijn inkomsten uit de exploitatie kwijt.
Juridisch heeft de Minister niets verkeerd gedaan. Hij handelt in het algemeen belang en is bevoegd beslissingen te nemen omtrent wegverbreding en het plaatsen van geluidsschermen. In juridische termen: de Minister heeft op geen enkele wijze onrechtmatig gehandeld.

Aan de andere kant is het zo dat de ondernemer, die nou net op deze locatie eigenaar is van een gebouw waar hij de vergunning voor de reclamewand kon verkrijgen, veel meer dan andere mensen wordt getroffen door de overheidsmaatregel. Hij raakt een zichtlocatie en zijn inkomen uit de exploitatie van de reclamewand kwijt. Je zou kunnen zeggen dat iedereen belang heeft bij de beoogde verbeterde verkeersdoorstroming (ook de ondernemer in zijn hoedanigheid als automobilist) maar dat daarnaast uitsluitend deze ondernemer onevenredig wordt getroffen door de beslissing een geluidsscherm te plaatsen.
In de Tracéwet en de Wet ruimtelijke ordening zijn voor situaties als de onderhavige speciale wettelijke schaderegelingen vastgelegd. Deze gaan niet uit van de feitelijke overheidshandelingen die tot schade (bijvoorbeeld waardevermindering) kunnen leiden, maar van een vergelijking tussen mogelijke ontwikkelingen vóór het schadeveroorzakend overheidsbesluit en mogelijke ontwikkelingen op basis van het schadeveroorzakende overheidsbesluit. Of de eigenaar van het gebouw aanspraak kan maken op een schadevergoeding, is op basis van deze regelingen dus mede afhankelijk van de vraag of een geluidsscherm op grond van het bestemmingsplan, vóór de beslissing van de Minister, ook had kunnen worden opgericht. Was dat niet het geval, dan heeft de ondernemer recht op gedeeltelijke vergoeding van zijn schade. Op de berekening zijn in het recht ontwikkelde regels met kapitalisatiefactoren van toepassing. Steeds vindt een aftrek plaats vanwege het zogenoemde ''normaal maatschappelijk risico''. De hoogte van die aftrek vormt in de praktijk voer voor discussie.
Naast de specifieke schaderegelingen uit het Tracéwet en de Wet ruimtelijke ordening geldt een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur van gelijke lasten op basis waarvan één of enkele belanghebbenden niet onevenredig mogen worden getroffen ten opzichte van anderen. Onder bijzondere omstandigheden kan ook dit algemene beginsel van behoorlijk bestuur ertoe leiden dat de overheid gehouden is de betreffende eigenaar/ondernemer tot op zekere hoogte financieel te compenseren.

De vraag in welke mate de overheidsingreep voor eigen risico moet blijven, hangt deels samen met de vraag in hoeverre de beschreven negatieve ontwikkelingen voorzienbaar waren op het moment dat de eigenaar/ondernemer zijn eigendomspositie verwierf. Het is dus bij de aankoop van onroerend goed niet alleen van belang om onderzoek te doen naar de eigenschappen van de onroerende zaak, maar ook naar allerlei potentiële ontwikkelingen die het beoogde (commerciële) gebruik beïnvloeden. Raadpleeg niet alleen het bestemmingsplan maar bestudeer ook gemeentelijke beleidsplannen, eventuele plannen van de Provincie of de Rijksoverheid en neem bij twijfel contact op met de gemeente, stel gerichte vragen en laat het schriftelijk vastleggen wanneer een ambtenaar u zegt dat er geen negatieve ontwikkelingen te verwachten zijn.

De ondernemer die ik sprak, maakt aanspraak op een vergoeding. Liever had hij zijn exploitatie ongestoord voortgezet. Hij zal nu moeten uitkijken naar andere gebruiksmogelijkheden en de snelweg de rug toekeren.

 

Deel deze pagina:

Contactpersoon