Is het nou een huurovereenkomst of niet?30 september 2013

Woningen worden op basis van contracten met verschillende benamingen in de markt bewoond. U kent ze vast wel: een "gebruikersovereenkomst", een "anti-kraak-overeenkomst", een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd, een "bruikleenovereenkomst", een "bewakingsovereenkomst", een huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet etc. 

Het is echter niet zo dat de benaming van het contract bepalend is voor het recht dat van toepassing is op de relatie tussen een eigenaar en bewoner van een woning. Een eerste beschouwing.

Op het moment dat een overeenkomst juridisch gezien als een huurovereenkomst voor (on)bepaalde tijd gekwalificeerd kan worden, betekent dit dat het strenge huurregime voor woonruimte op de relatie van toepassing is. Dit is dan met name voor de eigenaar/verhuurder vervelend, omdat de mogelijkheden om de huurrelatie te beëindigen dan op grond van de wet beperkt zijn. Het woonrecht is in Nederland sterk beschermd.

Met enige regelmaat worden dit soort "kwalificatie" zaken aan de rechter voorgelegd. Vrij "hot" zijn op het moment de eigenaren die hun huis in de verkoop hebben staan en menen dat zij de woning tijdelijk verhuren tot het moment dat de woning aan de nieuwe eigenaren zal worden geleverd. Op het moment dat de eigenaar van de bewoner af wil, doet de bewoner een beroep op huurbescherming. Er moet vervolgens geprocedeerd worden, waarbij de eigenaar hoe dan ook vaak als verliezer is te beschouwen. Lukt de huurbeëindiging, dan heeft de eigenaar een kostbare procedure gevoerd. Lukt de beëindiging van de overeenkomst niet, dan is vaak sprake van het moeten voortzetten van een onrendabele verhuur van de woning.

Aan welke criteria toetst de rechter op het moment dat een kwalificatievraag wordt voorgelegd?


1. Is er sprake van huur?

Allereerst moet worden vastgesteld of er sprake is van een overeenkomst waarbij door de bewoner een tegenprestatie wordt geleverd aan de eigenaar. Als dat het geval is - bijvoorbeeld de bewoner betaalt een financiële vergoeding én een (gedeelte van de) betaling gezien kan worden als een tegenprestatie en niet slechts als onkostenvergoeding - dan is er sprake van een huurovereenkomst.

Is er geen sprake van een huurovereenkomst dan kan de overeenkomst vrij gauw beëindigd worden.

2. Is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

Is er wel sprake van huur, dan zal de vraag beantwoord moeten worden of sprake is van een huurovereenkomst voor (on)bepaalde tijd of van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (tijdelijk). Ook dit is geen eenvoudig te beantwoorden vraag.

In de rechtspraak is uitgemaakt dat bij het beantwoorden van deze vraag onder meer gelet moet worden op de aard van het gebruik en die van de woning, op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan, de effectuering van de bedoelingen van partijen en de duur van het gebruik van de woning. Deze elementen moeten in samenhang worden bekeken. Geen afzonderlijk element kan doorslaggevend worden geacht.

De procedure is in dit stadium heel feitelijk en wordt dus ingevuld door de omstandigheden van het geval. Een goed opgebouwd dossier is dan ook heel belangrijk.

Hoewel meerdere omstandigheden van groot belang zijn, wordt de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst van grote waarde geacht. Het is dus zaak bij aanvang van de relatie duidelijk te maken wat partijen van elkaar verwachten en waarom. Dit kan door een schriftelijke overeenkomst te sluiten waarin de bedoelingen van partijen zijn neergelegd: waarom wordt de overeenkomst gesloten? waarom voor een bepaalde duur? waarom tegen een bepaalde vergoeding? etc.

Vervolgens is het belangrijk dat partijen zich ook in de praktijk aan de overeenkomst houden.

Afronding

Met het sluiten van een heldere overeenkomst, waarbij gebruik kan worden gemaakt van de mogelijkheden die de wet in deze biedt, kan evenwel geen garantie worden afgegeven dat de kwalificatie van de overeenkomst niet ter discussie zal worden gesteld. Wel is sprake van een duidelijk vertrekpunt en dat maakt de discussie al een stuk beperkter.

Wilt u meer weten over het hiervoor genoemde onderwerp, neemt u dan gerust contact met mij op.

Deel deze pagina:

Contactpersoon