Einde huurtermijn = einde huurovereenkomst?23 oktober 2013

In de praktijk merk ik dat men zich er niet altijd van bewust is dat het enkele verstrijken van de huurtermijn of het opzeggen van de huurovereenkomst nog niet altijd (meteen) het einde van de huurovereenkomst met zich meebrengt. Hoe zit dat nou?

De wetgever heeft beslist dat enkele huurovereenkomsten met meer waarborgen moeten zijn omgeven dan andere. Het gaat dan in het bijzonder om de positie van huurders van woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, ook wel winkelruimte in de volksmond genoemd. Deze huurders hebben een grote mate van huurbescherming.

Voor de naleving van deze huurovereenkomsten zijn dwingendrechtelijke bepalingen opgenomen in de wet. Van deze bepalingen kan niet bij overeenkomst worden afgeweken. Zij moeten in acht worden genomen. Zo dient bijvoorbeeld bij de opzegging van de huurovereenkomst een wettelijke opzegtermijn in acht te worden genomen, en ook dient een in de wet genoemde reden, zoals "geen goed huurder" of "dringend eigen gebruik" aan de opzegging ten grondslag te worden gelegd. Wordt door een huurder niet ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst, dan zal de verhuurder zich altijd moeten wenden tot de rechter om een einddatum van de huurovereenkomst vast te laten stellen. De rechter beoordeelt aan de hand van de aan de opzegging ten grondslag gelegde reden in het licht van alle omstandigheden van het geval of de beëindiging van de huurovereenkomst moet worden uitgesproken. De rechter is kritisch en spreekt lang niet altijd de beëindiging van de huurovereenkomst uit.

De huurders van overige bedrijfsruimten, zoals kantoorruimten, hebben enkel ontruimingsbescherming (art. 7:230a BW). Dit betekent dat de huurovereenkomst door opzegging wèl eindigt tegen het einde van de huurtermijn, doch dat de huurder de mogelijkheid heeft om binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd zich kan wenden tot de rechter met het verzoek om een verlenging van de ontruimingstermijn. Deze verlenging geldt voor de duur van één jaar met een maximum van drie verlengingen, dus maximaal drie jaar. Deze "groep" huurders kent dus relevant minder huurbescherming dan de huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Terugkomend op de titelvraag: "Einde huurtermijn = einde huurovereenkomst?" is het antwoord dat dit niet het geval is. Afhankelijk van het huurregime zijn bepaalde dwingendrechtelijk voorgeschreven spelregels van toepassing en eindigt de huurrelatie c.q. het gebruik van het gehuurde in beginsel niet door het enkel verstrijken van de huurtermijn of door een enkele opzegging. Het is belangrijk dit uitgangspunt goed voor ogen te houden op het moment dat een partij de huurovereenkomst wenst te beëindigen.

Hebt u ook een huurrelatie en bent u benieuwd welke mogelijkheden u heeft om de huurrelatie te beëindigen c.q. te continueren, neemt u dan gerust contact met mij op. Ik denk graag met u mee!

 

Deel deze pagina:

Contactpersoon