Overweeg om bij de koop van een registergoed gebruik te maken van de ‘Vormerkung’22 november 2013

De koper van een registergoed doet er goed aan om de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers van het Kadaster. Een dergelijke inschrijving wordt ook wel een ‘Vormerkung’ genoemd. Vanaf het moment van inschrijving is de koper beschermd tegen een aantal belemmeringen die de levering kunnen frustreren.

In dit artikel wordt verder uitgegaan van de situatie waarin een woning wordt verkocht. Over het algemeen wordt als de koper en de verkoper het eens zijn geworden door de makelaar een schriftelijke koopovereenkomst opgesteld. In de koopovereenkomst wordt afgesproken wanneer de levering van de woning zal plaatsvinden. Het is niet ongebruikelijk dat er nog een aantal maanden verstrijken tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de datum van de levering. De eigendom van de woning gaat pas over op de koper op het moment dat de leveringsakte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Tussen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en de daadwerkelijke levering kan nog van alles gebeuren. Zo kan het gebeuren dat de verkoper voor de overdracht failliet gaat. In dat geval verliest hij de beschikkingsbevoegdheid over zijn hele vermogen en wordt de curator beschikkingsbevoegd. Als de curator de koopovereenkomst niet wil nakomen zit er voor de koper niets anders op dan om de koopovereenkomst te ontbinden. Daarbij kan de koper wel aanspraak maken op contractueel overeengekomen boetes en/of een schadevergoeding, maar de levering van de woning – waar het de koper natuurlijk primair om te doen is – kan hij niet meer afdwingen. Behalve door een faillissement kan de levering ook gefrustreerd worden als na het sluiten van de koopovereenkomst op de woning beslag wordt gelegd of een recht van hypotheek wordt gevestigd, als de woning wordt verhuurd of verpacht of als de woning aan een derde wordt overgedragen.

De koper kan zich tegen de hiervoor genoemde belemmeringen beschermen door de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers. De Vormerkung doet geen afbreuk aan de verhaalsmogelijkheden van de schuldeisers van de verkoper. Een schuldeiser kan dus nog steeds beslag leggen op de woning. Als gevolg van de Vormerkung kan dit beslag alleen niet tegen de koper worden ingeroepen. De Vormerkung blijft echter niet onbeperkt geldig. Op grond van artikel 7:3 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek verliest de Vormerkung zijn beschermende werking (met terugwerkende kracht) indien de levering van de betreffende onroerende zaak niet binnen zes maanden na de inschrijving van de koop heeft plaatsgevonden. Wil de koper het registergoed vrij van het beslag geleverd krijgen zal de levering dus binnen zes maanden moeten plaatsvinden.

Ook binnen de genoemde termijn van zes maanden biedt de Vormerkung echter geen volledige bescherming. Hoewel een schuldeiser een beslag op de woning niet tegen de koper kan inroepen indien de Vormerkung is gezet kan hij zich wel via een omweg verhalen op de woning. Dit kan de schuldeiser doen door behalve beslag op de woning ook derdenbeslag onder de notaris te leggen op de koopsom. Om te voorkomen dat dit beslag wordt omzeild door de levering plaats te laten vinden bij een andere notaris zal de schuldeiser vervolgens ook nog een derdenbeslag onder de koper moeten leggen. De koper is immers de koopsom aan de verkoper verschuldigd. Als derdenbeslag onder de koper is gelegd kan de koper de koopprijs niet meer overmaken aan de notaris. Daardoor kan hij niet aan zijn verplichtingen voldoen, waardoor hij het registergoed niet geleverd kan krijgen. Zodoende wordt de bescherming van de Vormerkung doorkruist.

De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 8 oktober 2010 (LJN: BN1252) en van 12 juli 2013 (LJN: BZ9959) bevestigd dat de hiervoor omschreven constructie mogelijk is. De Hoge Raad oordeelde in deze arresten dat de Vormerkung er niet aan in de weg staat dat de schuldeiser van de verkoper beslag legt onder de koper op de volledige koopsom.

Al met al biedt de Vormerking dus geen volledige bescherming tegen alle mogelijk belemmeringen die aan de levering in de weg kunnen staan. Een schuldeiser van de verkoper kan zich ondanks de Vormerking immers verhalen op de koopsom indien naast beslag op de woning ook derdenbeslag is gelegd op de koopsom onder de notaris en derdenbeslag onder de koper. De betreffende schuldeiser moet dan echter wel op de hoogte zijn van deze mogelijkheid om zich te verhalen. Verder biedt de Vormerkung niet alleen bescherming tegen een na het sluiten van de koopovereenkomst gelegd beslag, maar ook tegen de overdracht van de woning aan een derde, tegen verhuring of verpachting van de woning, tegen de vestiging van een recht van hypotheek op de woning en tegen het faillissement van de verkoper. Ook al biedt de Vormerkung geen volledige bescherming is het al met al dus wel degelijk de moeite waard om gebruik te maken van de Vormerkung.

Deel deze pagina:

Contactpersoon