Kan de verhuurder bij faillissement van huurder een beroep doen op een in de huurovereenkomst opgenomen schadevergoedingsbeding?4 december 2013

Indien de huurder failliet wordt verklaard dan kan de verhuurder veelal de huurovereenkomst opzeggen op grond van de bepalingen van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde voorwaarden. Op basis van een hierin opgenomen beding moet de huurder aan de verhuurder vervolgens alle schade en kosten betalen in verband met de tussentijdse beëindiging. Daaronder kunnen onder andere de resterende huurtermijnen vallen.

In zijn uitspraak van 14 januari 2011 (Aukema q.q. / UNI-Invest / NJ 2011, 114) heeft de Hoge Raad beslist dat de vordering uit hoofde van een beding dat de verhuurder een aanspraak geeft op vergoeding van schade (gemis aan toekomstige huuropbrengsten) die het gevolg is van het faillissement van de huurder niet bij de curator kan worden ingediend.

Indien de huurovereenkomst door de curator is opgezegd met een beroep op artikel 39 Faillissementswet (de opzegtermijn bedraagt maximaal drie maanden) dan  kan op een dergelijk beding geen beroep worden gedaan, omdat voor een dergelijk beding een apart regime geldt. De achtergrond daarvan is dat de opzegging van de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 39 Faillissementswet berust op een afweging van enerzijds het belang van de failliete boedel tot het voorkomen van het oplopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs.

In zijn recente uitspraak van 25 november 2013 (X / Romania Beheer B.V. - ECLI:NL:HR:2013:1244) heeft de Hoge Raad beslist dat het vorenstaande niet geldt voor rechtstreekse aanspraken jegens de huurder dan wel een derde die zich garant stelt voor de nakoming van de vordering van de verhuurder, bijvoorbeeld een 'moedermaatschappij'. Hetgeen is beslist in het arrest Aukema q.q. / UNI-Invest heeft derhalve slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en de failliete boedel. Er is daarom geen reden om een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van artikel 39 Faillissementswet.   Het gevolg van het niet inroepbaar zijn van het schadevergoedingsbeding jegens de failliete boedel is dat een daaruit voortvloeiende vordering niet ter verificatie bij de curator kan worden ingediend en uiteindelijk ook niet zal leiden tot een betaling uit diezelfde boedel. Dit heeft ook te gelden voor een eventuele regresvordering (een vordering die wordt verkregen als een schuldeiser meer betaalt dan waar hij toe is gehouden op grond van de onderlinge draagkracht) die een derde op de boedel verkrijgt als gevolg van het uitwinnen van de vordering van de verhuurder onder de door de derde afgegeven garantie.

Wilt u weten wat de gevolgen van deze uitspraken van de Hoge Raad zijn voor door u gebruikte huurovereenkomsten of heeft u te maken met een faillissement van uw huurder? Neemt u dan contact op met ondergetekende.

Deel deze pagina:

Contactpersoon