Check vòòr het sluiten van een huurovereenkomst de publiekrechtelijke mogelijkheden!20 december 2013

In de praktijk worden veel huurovereenkomst gesloten, waarbij partijen zich niet goed laten informeren over de publiekrechtelijke mogelijkheden van de bedrijfsruimte. In de ROZ-modellen wordt het risico en de verantwoordelijkheid voor het gebruik en de daarvoor benodigde vergunningen gelegd bij de huurder. De jurisprudentie is overigens wisselend en volgt de bedoelde uitleg van het ROZ-model niet altijd. Kortom, om ellende te voorkomen is het zinvol voor beide partijen een publiekrechtelijke locatiecheck te laten uitvoeren.

In een huurovereenkomst leggen partijen vaak de bestemming van de bedrijfsruimte vast. Dit kan zijn een "winkel", zodat een huurder verschillende mogelijkheden heeft om de bedrijfsruimte te gebruiken zolang het maar een winkel is. Maar de bestemming kan ook beperkt worden: een winkel die gebruikt wordt voor het verkopen van huishoudelijke artikelen.

In de praktijk kan het gebeuren dat een bepaalde invulling van de bedrijfsruimte niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan of andere publiekrechtelijke vereisten zoals het verkrijgen van een horecavergunning. Je kunt bijvoorbeeld een bedrijfsruimte huren om daarin een showroom te beginnen. Het kan echter zo zijn dat dit publiekrechtelijk niet is toegestaan. 

Wat dan?

Beoordeeld zal moeten worden of er sprake is van een gebrek en voor wiens rekening de gevolgen van dit gebrek moet worden gepresenteerd.

Wanneer de voor het ge­bruik van het gehuurde benodigde vergunningen op grond van een bestemmingsplan niet kunnen worden verleend, kan er sprake zijn van een gebrek. Door aan de huur­der een ruimte te verhuren die ingevolge de wettelijke voor­schriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is de verhuurder te­kortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen je­gens de huurder (vgl. Hof Arnhem 4 september 2012, LJN BX6413).

De vraag die vervolgens gesteld moet worden is wie is aansprakelijk. Belangrijk is in dit kader welke bestemming partijen overeen gekomen zijn. Is sprake van een ruime bestemming ‘bedrijfsruimte' of 'winkel'’ en is kennelijk niet gesproken over de bedoeling van de huurder met betrekking tot de exploitatie van het gehuurde, dan heeft huurder de kans dat een tegenvaller op dit punt voor zijn eigen rekening zou komen, aanvaard.  Op zichzelf genomen is de ruimte immers als 'bedrijfsruimte' of 'winkel' te gebruiken. 

Daar komt bij dat in de algemene bepalingen van het ROZ-model aan de huurder een onderzoeksplicht is opgelegd, en hij degene is die de verantwoordelijkheid heeft voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen voor de door de hem gewenste exploitatie. De verhuurder is slechts gehouden te zorgen voor een deugdelijke bedrijfsruimte. Het risico ligt dus uitdrukkelijk bij de huurder, aldus het ROZ-model.

Zoals hiervoor al aangehaald, wordt de bedoelde uitleg van het ROZ-model niet altijd gevolgd en is de jurisprudentie wisselend op dit punt. Ook de verhuurder is soms aansprakelijk. Naast het 'Haviltex-criterium' (zie hierna) kan ook een beroep op de redelijkheid en billijkheid worden gedaan. Het gaat erom wat partijen over en weer van elkaar wisten met betrekking tot de exploitatie van het gehuurde.

Op het moment dat de verhuurder ervan op de hoogte was dat de huurder met uitsluitend als doel een bepaalde bestemming in het gehuurde te beginnen (bijv. een showroom) en de huurovereenkomst sluit,  kan de zaak anders komen te liggen als sprake is van een ruime bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst en het exploiteren van een showroom niet mogelijk blijkt te zijn. Een verhuurder kan zich niet verschuilen achter de ruime bestemmingsbepaling en de onderzoeksplicht van de huurder in het ROZ-model. Volgens onder meer het Hof Amsterdam 25 oktober 2011, LJN BU4956 dient de huurovereenkomst te worden uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium: het komt niet aan op de zuiver taal­kundige bepalingen van de overeenkomst, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer re­delijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar moch­ten verwachten.

Uit de jurisprudentie volgt dat niet elke strijdigheid met het bestemmingsplan een gebrek oplevert en voor risico komt van de huurder. Het hangt kennelijk sterk af van de omstandigheden van het geval of de strijdigheid met het bestemmingsplan voor rekening van de verhuurder of de huurder blijft. Een belangrijke rol lijkt te spelen wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten ten aanzien van het gebruik van het ge­huurde. Het is in ieder geval niet gezegd dat de strijdigheid met het bestemmingsplan bij gebruikmaking van het ROZ-model op grond van de algemene bepalingen voor rekening van de huurder dient te blijven. Het is dus zinvol dat beide contractspartijen de publiekrechtelijke mogelijkheden van de bedrijfsruimte onderzoeken en bij voorkeur de bestemming in de huurovereenkomst concretiseren. Dat scheelt een hoop narigheid achteraf. 

Hebt u vragen over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact met mij op. Ik denk graag met u mee!

Deel deze pagina:

Contactpersoon