Oplevering: aangebrachte voorzieningen verwijderen vóór einde huurovereenkomst?13 januari 2014

Op 7 januari 2014 heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch geoordeeld dat het beroep van de verhuurder op een artikel in de algemene voorwaarden (ROZ) waarin staat dat veranderingen voor het einde van de huur door huurder ongedaan moeten zijn gemaakt, in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het Gerechtshof wijkt hiermee af van het oordeel van de Hoge Raad blijkens een arrest van 27 november 1998.

De kern van het geschil betrof de vraag of de huurder van een kantoorpand het gehuurde correct en tijdig had opgeleverd.

Huurder had een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar gesloten met betrekking tot een kantoorpand dat nog in aanbouw was. Vóór de ingangsdatum van de huur zijn in opdracht van huurder, tegelijk met de bouw van het pand, diverse voorzieningen gerealiseerd zoals (een uitbreiding van) het alarmsysteem, een luchtregulatiesysteem en keukens. Bij aanvang van de huur is geen proces-verbaal van oplevering gemaakt.

Huurder heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de vijfjaarsperiode (1 oktober 2010). De voorzieningen zijn op dat moment niet door huurder verwijderd. Nadat onherroepelijk vast stond dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was beëindigd, heeft huurder uiteindelijk de voorzieningen alsnog verwijderd.

Verhuurder stelde zich op het standpunt dat huurder op grond van de algemene voorwaarden (ROZ), waarin is bepaald dat door of namens huurder aangebrachte voorzieningen of toevoegingen voor het einde van de huur door huurder ongedaan moeten zijn gemaakt, uiterlijk op de einddatum van de huurovereenkomst het gehuurde had moeten opleveren zonder de voorzieningen. Verhuurder verwees daarbij tevens naar een arrest van de Hoge Raad van 27 november 1998, waarin de Hoge Raad oordeelde dat de verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven - een verplichting die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave en een verplichting die zaak in goede staat te brengen - naar haar aard slechts kan worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt; bij niet-nakoming is de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim.

Het gerechtshof oordeelde echter, na te hebben vastgesteld dat de voorzieningen geen onderdeel uitmaakten van het gehuurde en huurder derhalve (op grond van de algemene voorwaarden) in beginsel verplicht was om de voorzieningen bij het einde van de huur uit het gehuurde te verwijderen, dat verhuurder huurder niet kon verplichten de voorzieningen vóór het einde van de huur ongedaan te maken.

Volgens het gerechtshof diende huurder tamelijk essentiële elementen uit het pand te verwijderen hetgeen niet mogelijk was zonder ingrijpende verbouwingswerkzaamheden en tegen hoge kosten. Voorts was van belang dat de voorzieningen tijdens de bouw van het pand zijn aangebracht hetgeen betekent dat huurder het pand moest brengen in een nimmer eerder feitelijk bestaande toestand. Bovendien heeft verhuurder niet tijdig voor het einde van de huurovereenkomst meegewerkt aan een gezamenlijke inspectie van het gehuurde. Tot slot kon van huurder niet worden verlangd dat de voorzieningen zouden worden weggebroken zo lang niet onherroepelijk vast stond dat de opzegging rechtsgeldig was geschied.

Van huurder kon dan ook niet worden verlangd dat het pand op 1 oktober 2010 werd opgeleverd zonder de aangebrachte voorzieningen. Verhuurder kon geen aanspraak maken op vergoeding van de huurprijs en bijkomende leveringen en diensten over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zou dit onaanvaardbaar zijn.

Heeft u vragen over het vorenstaande dan kunt u vrijblijvend contact met mij opnemen.

Deel deze pagina: