Hoge kosten, lage huurinkomsten: dringend eigen gebruik?24 januari 2014

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat huurders gedurende zeer lange tijd een woning bewonen voor een zeer lage huurprijs. Een dergelijke situatie is met name voor de verhuurder ongewenst. De kosten voor de woning wegen mogelijk niet op tegen de baten. De wens om de huurrelatie te beëindigen, de woning te renoveren en opnieuw in de markt te zetten is groot.

Dringend eigen gebruik is één van de meest gebruikte gronden waarop door een verhuurder een beroep wordt gedaan om de rechter te bewegen de beëindiging van de huurovereenkomst uit te spreken. Deze grondslag kan volgens de wet ook gebruikt worden in de situatie dat een woning gerenoveerd moet worden waarbij de bestaande huurovereenkomst niet gehandhaafd kan blijven. De praktijk tot op heden is dat een beroep op dringend eigen gebruik in een dergelijke situatie niet gauw wordt gehonoreerd.

In 2010 heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over dit onderwerp: het Herenhuisarrest. De Hoge Raad overwoog dat de enkele wens van de verhuurder om te renoveren nog geen grond oplevert om het dringend eigen gebruik aan te nemen. Dit geldt in beginsel ook wanneer de exploitatie van de woning in ongewijzigde staat onrendabel is. Volgens de Hoge Raad kan dit echter anders zijn indien er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In dat geval kan de rechter oordelen dat de verhuurder het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft dat beëindiging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Er is dus meer nodig dan de enkele wens van de verhuurder om te renoveren. Waar aanvankelijk het arrest werd ontvangen met enig enthousiasme, is inmiddels wel duidelijk dat de geformuleerde maatstaf streng wordt toegepast. Als de eerste hobbel "het dringend eigen gebruik" is genomen, dient zich bovendien een volgende aan: de belangenafweging. Als derde hobbel geldt tot slot  nog dat er passende vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar moet zijn.

Recent heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een arrest gewezen waarin een beroep op dringend eigen gebruik wèl werd gehonoreerd. Dit arrest is voor de praktijk met name interessant omdat de maatstaf van de Hoge Raad door de feitelijke toetsing verder is ingevuld en duidelijker is geworden onder welke omstandigheden een beroep op dringend eigen gebruik in het geval van renovatie kan slagen. 

Het Hof Arnhem-Leeuwarden ging uit van onder meer de volgende omstandigheden:
- Verhuurder wilde na de renovatie de woning (een voormalig koetshuis) gebruiken ten behoeve van recreatieve verhuur en zou hiermee zijn huurinkomsten aanzienlijk kunnen laten stijgen waardoor de exploitatie van het gehuurde rendabel zou worden.
- De huidige situatie was onrendabel, omdat de huuropbrengst (i.c. € 626,16 per jaar) nauwelijks voldoende was om de vaste eigenaarslasten te voldoen (ongeveer € 600). In de eigenaarslasten waren geen hypotheeklasten opgenomen. Ook de onderhoudskosten waren nog niet vervat in de eigenaarslasten. Voorts kwam uit deskundigenrapportages naar voren dat er, gezien de onderhoudstoestand van de woning, zeer hoge onderhoudskosten op korte termijn gemaakt moesten worden. Dit naast de kosten die al de jaren ervoor gemaakt waren.

Kortom, wanneer geen rekening wordt gehouden met eventuele hypotheeklasten en wordt uitgegaan van een minimaal bedrag aan onderhoud zijn de exploitatiekosten ruim vier maal zo hoog als de huidige huuropbrengsten en twee maal zo hoog als de maximale huuropbrengsten. Dit is volgens het Hof reden om een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten aan te nemen.

De eerste hobbel was genomen. Nu de tweede, de belangenafweging.

Huurder woonde al 35 jaar in de woning en betaalde een lage huurprijs. Dit zijn omstandigheden waaraan in de rechtspraak een groot gewicht wordt toegekend. Toch slaat de weegschaal door in het voordeel van de verhuurder: hoewel de belangen van de huurder invoelbaar zijn, overweegt het hof dat er geen concrete omstandigheden door de huurder zijn aangevoerd dat huurder vanwege zijn leeftijd (67 jaar) of vanwege andere omstandigheden niet elders zou kunnen aarden. Voorts heeft de huurder gedurende een groot aantal jaren voor een uiterst lage huur kunnen huren, terwijl de verhuurder hoge onderhoudskosten heeft gehad (mede op instigatie van de huurder).

Nu de tweede hobbel was genomen bleek dat ook de derde hobbel vrij eenvoudig te nemen was. Er was volgens het hof een voldoende passend woonaanbod in de omgeving.

Hat arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden geeft maar weer eens aan hoe belangrijk het is om de belangen van de verhuurder en de huurder met bewijsmateriaal te onderbouwen.

Hebt u vragen over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact met mij op. Ik denk graag met u mee! Meer informatie over het huurrecht leest u ook op 'Huurrecht advocaat'.

Deel deze pagina:

Contactpersoon