Wanneer is sprake van een 'gebouwde onroerende zaak' ex artikel 7:230aBW?14 april 2014

Bij arrest van 11 april 2014 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een landingsbaan niet als gebouwde onroerende zaak kan worden aangemerkt in de zin van artikel 7:230a BW zodat de huurders van (onder meer) Vliegkamp Valkenburg geen beroep op ontruimingsbescherming toekomt. Het arrest geeft duidelijkheid over de vraag wanneer (geen) sprake is van een gebouwde onroerende zaak. 

De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (KNVvL) en bij haar aangesloten verenigingen en stichtingen maken reeds tientallen jaren gebruik van (onder meer) Vliegkamp Valkenburg als basis voor de beoefening van de zweefvliegsport. Zij hebben in 2002 een huurovereenkomst met de Staat gesloten waarbij (onder meer) Vliegkamp Valkenburg tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding in gebruik is gegeven.

In het kader van de door de Staat gewenste ontwikkeling van het terrein tot woon-, recreatie- en natuurgebied heeft de Staat de huurovereenkomst met de huurders opgezegd en is de ontruiming aangezegd. De huurders hebben een beroep gedaan op ontruimingsbescherming in de zin van artikel 7:230a BW.

Op grond van artikel 7:230a lid 1 BW kan de huurder, indien de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die noch woonruimte noch middenstandsbedrijfsruimte is, na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen.

Cruciaal voor een beroep op artikel 7:230a BW is dan ook dat sprake is van een 'gebouwde onroerende zaak'.

Het Hof Den Haag had in onderhavige zaak, met verwijzing naar de wetsgeschiedenis en de (voorheen geldende) Huurwet, waarin een definitie van een gebouwde onroerende zaak was opgenomen ('een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden') geoordeeld dat, nu in deze definitie het begrip 'gebouw' centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar aangelegd is, zoals de landingsbaan. Hiermee sloot het Hof aan bij een arrest van het Hof Amsterdam d.d. 24 februari 2005 over een parkeerterrein.

De Hoge Raad oordeelt dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een 'gebouwde onroerende zaak' in de zin van artikel 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder 'een gebouw' dient volgens de Hoge Raad te worden verstaan een 'bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt'. Hiermee wordt aangesloten bij artikel 1 aanhef en onder c van de Woningwet. Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is volgens de Hoge Raad echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als 'gebouwd' in de zin van artikel 7:230a BW.

Een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak kàn zijn dat de onroerende zaak naar normaal spraakgebruik is 'aangelegd' en niet is 'gebouwd'.

De Hoge Raad heeft met het arrest meer duidelijkheid geschapen over de vraag wanneer sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Indien geen sprake is van een 'gebouw' zal niet snel sprake zijn van een gebouwde onroerende zaak. Parkeerterreinen, terrassen, hockeyvelden, tennisbanen etcetera zullen mijns inziens dan ook in de regel niet als 'gebouwd' kunnen worden aangemerkt.

Heeft u hierover vragen, dan kunt u vrijblijvend contact met mij opnemen.   

Deel deze pagina: