Huurprijsbescherming in strijd met eigendomsrecht verhuurder?9 mei 2014

In Nederland wordt een onderscheid gemaakt tussen niet-geliberaliseerde huur (sociale huur) en geliberaliseerde huur (vrije sector huur) van woningen. Om te bepalen of sprake is van sociale huur, zal meestal gekeken moeten worden naar de hoogte van de aanvangshuur. Als de aanvangshuur niet hoger is dan een bepaalde grens (in 2014 € 699,48), dan is er sprake van sociale huur. Echter, huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor 1994 vallen vrijwel ook altijd onder sociale huur.

De huurprijs van sociale huurwoningen is wettelijk gereguleerd en aan een maximum gekoppeld. Met name bij woningen die reeds lange tijd worden verhuurd aan zogenoemde 'huurveteranen' lopen verhuurders tegen het probleem aan dat zij nauwelijks of geen winst maken op de verhuur. Dit terwijl als de huurwoningen opnieuw op de vrije markt zouden worden gezet, vaak aanzienlijk hogere huurprijzen gevraagd kunnen worden. Verhuurders kunnen huurders in zo'n situatie echter, gelet op de huurbescherming die huurders toekomt, in beginsel niet dwingen om de huurovereenkomst te beëindigen of om akkoord te gaan met een hogere huurprijs.

Een aantal verhuurders is het hier niet mee eens. Daarbij verwijzen de verhuurders naar Europese rechtspraak waaruit volgens hen zou volgen dat de wettelijke regulering van huurprijzen in strijd is met hun eigendomsrecht.

Onlangs kwam deze kwestie aan de orde in een tweetal procedures tussen verhuurders en huurders (zogenoemde 'huurveteranen') met sociale huurovereenkomsten die al voor 1994 waren gesloten. De verhuurders vonden dat zij de huurovereenkomsten met deze huurveteranen moesten kunnen opzeggen of hogere huurprijzen moesten kunnen vragen dan de wettelijk maximaal toegestane huurprijs.

De Hoge Raad geeft de verhuurders geen gelijk en oordeelt (net als de rechtbank en het hof) in zijn arresten van 4 april 2014 dat de wettelijke regulering van de huurprijzen in deze gevallen is toegestaan. De overheid mag namelijk het eigendomsrecht inperken wanneer zij dit bij wet regelt en dit bovendien in het algemeen belang is, proportioneel is en geen onevenredige last legt op de betrokkenen. Hieraan is volgens de Hoge Raad voldaan, zodat het beroep van de verhuurders niet slaagt.

De Hoge Raad biedt overigens wel nog een opening voor verhuurders die door de toepassing van de wettelijk huurprijsbepalingen een 'disproportionele en onevenredige last' zouden moeten dragen. Er zal echter niet snel sprake zijn van een disproportionele en onevenredige last. Zo'n situatie zal zich vermoedelijk pas kunnen voordoen als er sprake is van een structurele onrendabele exploitatie. De enkele omstandigheid dat een verhuurder alleen een zeer beperkt positief rendement heeft zal niet voldoende zijn (zie ook 'Huurrecht advocaat').

Deel deze pagina: