De verhuurder is failliet: wat betekent dit voor de huurder?7 augustus 2014

Indien je als huurder een huurovereenkomst hebt en de verhuurder gaat failliet, dan rijst de vraag of de curator de huurovereenkomst gestand dient te doen. Uitgangspunt is dat de rechten en verplichtingen uit een wederkerige overeenkomst zoals een huurovereenkomst door de faillietverklaring niet worden gewijzigd, maar brengt dit mee dat de curator een lopende huurovereenkomst altijd dient te respecteren? De Hoge Raad heeft daarover in een recent arrest van 11 juli 2014 meer duidelijkheid gegeven.

Het uitgangspunt dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst door de faillietverklaring niet worden gewijzigd, is door de Hoge Raad in het verleden genuanceerd in het arrest van 3 november 2006 (Nebula-arrest). De Hoge Raad overwoog in dat arrest - kort gezegd - dat het feit dat het (voort)bestaan van een huurovereenkomst niet wordt beïnvloed door het faillissement niet betekent dat een huurder jegens de failliete verhuurder de rechten uit de overeenkomst kan blijven uitoefenen alsof er geen faillissement was. Anders zou het beginsel van gelijkheid van schuldeisers (paritas creditorum) op onaanvaardbare wijze worden doorbroken en de curator in ernstige mate worden bemoeilijkt bij het beheer van de boedel. In het Nebula-arrest ging het om de vraag of de curator van de juridisch eigenaar van een onroerende zaak de huurrechten moest respecteren die de economisch eigenaar vóór de faillietverklaring van de juridisch eigenaar rechtsgeldig had verleend aan derden. Dat bleek niet het geval. De curator zou het pand bijvoorbeeld voor een hoger bedrag kunnen verkopen zonder huurders, zodat dat geld ten goede zou komen aan de schuldeisers van de boedel. De huurder kon dus na het faillissement van de verhuurder geen aanspraak maken op het volledige huurgenot en hij diende te vertrekken.

De Hoge Raad lijkt met zijn arrest van 11 juli 2014 gedeeltelijk te zijn teruggekomen op het Nebula-arrest uit 2006. De Hoge Raad overweegt eerst, conform het Nebula-arrest, dat de huurovereenkomst bij het faillissement in principe blijft bestaan maar dat de curator in beginsel de bevoegdheid heeft een overeenkomst niet gestand te doen. Vervolgens oordeelt de Hoge Raad echter dat de curator in dit geval niet bevoegd is om het huurgenot actief te beëindigen. De Hoge Raad overweegt dat het uitspreken van het faillissement niet tot gevolg heeft dat de curator ook (actief) een bevoegdheid of vordering toekomt die de wet of de overeenkomst niet toekent, zoals tot ontruiming op opeising van het gehuurde, als de huurovereenkomst nog loopt. Dit zou volgens de Hoge Raad in strijd komen met het beginsel dat het faillissement geen invloed heeft op bestaande wederkerige overeenkomsten. De curator heeft volgens de Hoge Raad alleen de mogelijkheid om verbintenissen passief niet na te komen, zoals bijvoorbeeld een betaling, de afgifte van een zaak of de vestiging van een recht.  

Met het arrest van de Hoge Raad van 11 juli 2014 is de positie van de huurder bij een faillissement van de verhuurder versterkt. De curator zal de lopende huurovereenkomst moeten respecteren en kan geen ontruiming van het gehuurde vorderen.

Mocht u hierover vragen hebben, dan kunt u vrijblijvend contact met mij opnemen (zie ook 'Huurrecht advocaat'). 

Deel deze pagina: