Tijd voor huurprijsherziening?22 januari 2015

Het kan de moeite lonen voor huurders van winkelruimte om na te gaan of de huidige huurprijs nog wel passend is of dat deze ruimte biedt voor een huurverlaging. Hoewel huurders en verhuurders van winkelruimte in beginsel vrij zijn om een huurprijs overeen te komen, biedt de wet in artikel 7:303 BW de mogelijkheid om huurders van winkelruimte te beschermen tegen onredelijk hoge huurprijzen door de huurprijs na afloop van een bepaalde tijd, dan wel iedere vijf jaar aan te kunnen passen aan recent gerealiseerde huurprijzen. De verhuur van winkelruimte staat onder druk, zodat het voor u interessant kan zijn om na te gaan of een huurprijsherziening mogelijk is.

Huurprijsherziening is enkel mogelijk voor zogeheten "290 bedrijfsruimte". Een 290 bedrijfsruimte is een pand dat voor publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. U kunt hierbij denken aan een winkel, een restaurant of een ambachtsbedrijf. Overige bedrijfsruimte zijn ruimtes die niet vallen onder artikel 7:290 BW. Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290 bedrijfsruimte of woonruimte is. Bij 230 bedrijfsruimte moet u denken aan kantoren, huisartsenpraktijken en garageboxen.

Een aanpassing van de huurprijs moet ruim worden gezien. Een kleine wijziging in de huurovereenkomst en huurprijs kan grote gevolgen hebben voor de mogelijkheid om een huurprijs te herzien. Een kleine aanpassing van de huurprijs als gevolg van het aanhuren van bijvoorbeeld opslagruimte kan al gezien worden als een huurprijsaanpassing. De termijn van vijf jaar om een verzoek om huurprijsherziening in te dienen, begint dan opnieuw te lopen.

Vervolgens moet worden onderzocht of de huidige huurprijs overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse. Gekeken wordt naar het gemiddelde van de huurprijzen welke de afgelopen vijf jaar bij vergelijkbare winkels in de omgeving zijn gerealiseerd. Feit is evenwel dat nagenoeg geen enkele winkelruimte exact gelijk is aan de andere. Er worden verschillende methoden toegepast om winkelruimte vergelijkbaar te maken door middel van correcties. U kunt hierbij denken aan de locatie (grotere/kleinere passantenstroom), de ligging (bijvoorbeeld hoekligging) of de oppervlakte (een soort zoneringsmethode).

Het gaat dus uiteindelijk om de bouwkundige vergelijkbaarheid van de winkelruimte en niet om de vraag of de ene huurder meer omzet kan genereren dan de andere. Het criterium omzet speelt dus geen rol.

Bij een huurprijsherziening is het exact meten van de winkeloppervlakte van belang. Dit in verband met het kunnen berekenen van de exacte maximale jaarhuur.

Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de huurprijs te hoog is, kan het beste eerst worden geprobeerd om in goed overleg met de verhuurder tot overeenstemming over een lagere huurprijs te komen. Mocht dit niet lukken, dan staat de gang naar de kantonrechter open.

Op basis van een deskundigenrapport stelt de kantonrechter vervolgens de huurprijs vast. De door de rechter vastgestelde huurprijs gaat (met terugwerkende kracht) in vanaf het moment dat de nieuwe huurprijs in rechte is gevorderd.

Bent u benieuwd of het door u gehuurde in aanmerking kan komen voor een huurprijsverlaging en wilt u meer informatie hebben over dit onderwerp, dan kunt u uiteraard contact met mij opnemen (zie ook 'Huurrecht advocaat').

Deel deze pagina:

Contactpersoon