Afstandsverklaring van een nabetalingsverplichting vernietigbaar op grond van dwaling18 juni 2015

Projectontwikkelaars komen in hun zoektocht naar interessante locaties voor gebiedsontwikkeling geregeld uit bij percelen van agrariërs. Meestal zijn de beoogde percelen in het geldende bestemmingsplan nog bestemd als agrarische grond. De projectontwikkelaar en de agrariër sluiten ten aanzien van het perceel een koopovereenkomst. Het komt geregeld voor dat er aan deze koopovereenkomst een  nabetalingsverplichting wordt gekoppeld. Deze verplichting wordt actief als een bepaalde omstandigheid intreedt of uitblijft. In de praktijk is deze omstandigheid veelal een bestemmingsplanwijziging, waarbij het perceel een andere bestemming krijgt dan de huidige agrarische bestemming. Wanneer de grond een andere bestemming krijgt zal de  nabetalingsverplichting voor nakoming vatbaar worden.

In een arrest van 3 maart 2015 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2015:650) betrof het een geschil omtrent een dergelijke nabetalingsverplichting in een koopovereenkomst tussen wat gemakshalve een ontwikkelaar en een agrariër wordt genoemd. De nabetalingsverplichting van € 73.400 was als kwalitatieve verplichting ex artikel 6:252 BW gevestigd, zodat een eventuele rechtsopvolger van de koper gebonden is aan deze verplichting. Op enig moment wordt de bestemming van het perceel gewijzigd en is de gemeente voornemens het perceel van de projectontwikkelaar te kopen. De gemeente neemt de grond echter enkel over onder de voorwaarde dat zij niet wordt geconfronteerd met enige verplichting tot nabetaling. Om de koopovereenkomst met de gemeente te kunnen sluiten legt de projectontwikkelaar  een 'verklaring en volmacht' aan de agrariër voor. In deze 'verklaring en volmacht' is opgenomen dat de agrariër afstand doet van zijn nabetalingsverplichting. De agrariër heeft nog tijdens het kortstondige gesprek met de projectontwikkelaar de 'verklaring en volmacht' ondertekend. De agrariër was in de veronderstelling dat hij slechts een volmacht afgaf zodat de overdracht van de projectontwikkelaar naar de gemeente zijn doorgang kon vinden. De afgevaardigde van de projectontwikkelaar gaf tijdens de ondertekening van het document aan dat het een volmacht betrof waarmee de overdracht naar de gemeente kon worden gerealiseerd. Verdere consequenties van de ondertekening kwamen niet ter sprake.

Primair vordert de agrariër dat de 'verklaring en volmacht' op grond van dwaling vernietigbaar is. De agrariër heeft immers nooit afstand willen doen van de relevante nabetalingsverplichting. Daarnaast was hij in de veronderstelling dat hij slechts een volmacht tekenende waarmee de overdracht van de projectontwikkelaar naar de gemeente gerealiseerd werd. Geenszins was de agrariër voornemens af te zien van enig ander recht, zoals zijn recht op nabetaling.

In de onderhavige uitspraak oordeelt zowel de rechtbank als het gerechtshof dat de projectontwikkelaar de inhoud van de overeenkomst niet dan wel onvoldoende heeft toegelicht. De 'verklaring en volmacht' is immers niet vooraf toegezonden zodat deze overeenkomst niet door de agrariër of zijn adviseur kon worden ingezien. Ook ten tijde van de ondertekening van de 'verklaring en volmacht' zijn de consequenties van de overeenkomst niet expliciet en in ondubbelzinnige bewoordingen duidelijk gemaakt aan de agrariër. De agrariër had geen belang bij zijn afstand van de nabetalingsverplichting zonder dat er een tegenprestatie tegenover staat. Het hof overweegt dat een dergelijke rechtshandeling om niet in het rechtsverkeer als ongebruikelijk te beschouwen is en een aanwijzing is dat de gevolgen uit de overeenkomst onbedoeld zijn. De projectontwikkelaar had de agrariër tijdens het ondertekenen of in een voorfase er in duidelijke bewoordingen op moeten wijzen dat hij door ondertekening afstand doet van zijn recht op nabetaling. Nu de projectontwikkelaar dit niet heeft gedaan kan de agrariër zich met succes beroepen op dwaling en dientengevolge is de 'verklaring en volmacht' vernietigbaar. De agrariër kan aanspraak maken op de eerder overeengekomen nabetalingsverplichting jegens de projectontwikkelaar.

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan vrijblijvend contact op.

(Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met Max den Adel, student-stagiair locatie Den Haag)

Deel deze pagina:

Contactpersoon