Mandeligheid: gemeenschappelijk eigendom22 januari 2016

Hoe een klein slootje voor rechtspraak kan zorgen!

Als mens kan je van alles en nog wat hebben. Kleren, een auto en een huis kan je in eigendom hebben. In gelijke zin kan je ook samen eigenaar zijn, ook van een sloot.

Als je gemeenschappelijk eigenaar bent, dan moet je samen besluiten over (de kosten van) het onderhoud daarvan (artikel 3:170 BW en artikel 5:65 BW). Alleen bij gewoon onderhoud of dringende spoed mag iedere deelgenoot alleen, zonder voorafgaande instemming van de andere deelgenoot, uitgaven doen daarvoor.

In dit artikel gaat het om de vraag of een mede-eigenaar gehouden is om de kosten van onderhoud aan een gemeenschappelijke sloot te voldoen (artikel 3:166 BW).

Mandeligheid: hoe en wat?

Mandeligheid kan onder andere ontstaan, wanneer in een Notariële Akte wordt vastgelegd dat een onroerende zaak (c) eigendom is van meerdere eigenaren van nog weer andere onroerende zaken (a en b) en tevens in die Akte wordt vastgelegd dat (c) wordt aangewezen tot gemeenschappelijk nut van (a en b). Artikel 5:60 BW.

Wat was het geval?

Er waren eens twee percelen, a en b. Perceel a was in eigendom van A (een woningbouwvereniging) en perceel b was in eigendom van B.

Tussen het perceel van A en B lag een mandelige sloot. De sloot was in beheer van een Waterschap. Bij een controle constateerde het Waterschap dat de betreffende sloot niet op diepte was. Het Waterschap heeft daarop een brief geschreven aan A en B, waarin zij werden gelast om de sloot 40 cm uit te diepen/uit te baggeren.

A neemt daarop contact op met een aannemer voor een kostenopgave voor het op diepte brengen van de sloot conform de instructies van het Waterschap. Enige tijd nadien bespreken A en B de offerte van de aannemer, waarbij B aangeeft dat ze niet akkoord zijn met (de hoogte van) de offerte van de aannemer.

A stuurt vervolgens een brief - en nadien ook nog een aangetekende brief - aan B, met het verzoek om te bevestigen dat B instemt met het door de aannemer uitvoeren van de door het Waterschap verlangde werkzaamheden en om te bevestigen dat B voor de helft bijdraagt in de kosten daarvoor.

Naar aanleiding daarvan meld B aan A per e-mail en per brief, onder andere, dat zij nog in gesprek zijn met het Waterschap en dat zij niet akkoord gaan met het door een aannemer uitbaggeren van de sloot.

A heeft vervolgens opdracht gegeven aan de aannemer om de sloot uit te baggeren. Bij het werk heeft de aannemer geconstateerd dat de sloot vervuild was met zink, waardoor de kosten aanzienlijk hoger werden dan oorspronkelijk begroot.

Nadat de sloot 80 cm was uitgebaggerd claimde A 50% van de uiteindelijke kosten, stellende dat B daar aan moest bijdragen omdat hij als mede-eigenaar moet bijdragen in de kosten van onderhoud van de mandelige sloot (artikel 5:65 BW).

En wat zei de rechter?

Geoordeeld wordt dat bij een mandelige zaak een gemeenschappelijk akkoord nodig is waarbij alle deelgenoten instemmen met de werkzaamheden en de kosten. Daarvan was hier geen sprake. De ene eigenaar had zonder instemming van de andere eigenaar opdracht gegeven aan een aannemer. Omdat geen sprake was van dringende spoed, blijven de kosten van het uitbaggeren van de sloot daardoor voor rekening van A. Zie voor de hele uitspraak: Rechtbank Midden-Nederland.

Ten slotte

De problematiek van mandelige eigendom speelt veelvuldig bij buren met een gemeenschappelijke muur of (paalrot van een) gemeenschappelijke fundering. Of sprake is van gemeenschappelijk of mandelig eigendom staat veel in de akte van levering of de daar eventueel bijbehorende tekeningen.

Geef als mede-eigenaar van een mandelige zaak alleen opdracht voor onderhoud als de andere eigene(a)r(en) schriftelijk akkoord zijn met zowel het onderhoud als de bijdrage van de kosten daarin.

Als niet gewacht kan worden op een gemeenschappelijk besluit, dan moet naderhand aangetoond kunnen worden dat sprake was van spoed. Bijvoorbeeld omdat schade aan het pand dreigt door verzakking. Ook met dat bewijs kan het echter lastig zijn om de kosten te verhalen op de buren. Bij mandelig eigendom is het daarom altijd raadzaam om in een zo vroeg mogelijk stadium advies in te schakelen.

Heeft u vragen over burenrecht of mandelige rechten? Bel of mail ons geheel vrijblijvend!

Deel deze pagina:

Contactpersoon