Wanneer eindigt een huurovereenkomst?25 april 2016

In de praktijk merk ik dat men zich er niet altijd van bewust is dat het enkele verstrijken van de huurtermijn of het opzeggen van de huurovereenkomst nog niet altijd (meteen) het einde van de huurovereenkomst met zich meebrengt. Hoe zit dat nou?

De wetgever heeft beslist dat enkele huurovereenkomsten met meer waarborgen moeten zijn omgeven dan andere. Het gaat dan in het bijzonder om de positie van huurders van woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, ook wel winkelruimte (in de volksmond) genoemd. Deze huurders worden behoorlijk sterk beschermd.

Om er voor te zorgen dat deze huurovereenkomsten niet zomaar beëindigd kunnen worden, zijn er in de wet dwingendrechtelijke bepalingen opgenomen. Van deze bepalingen kan niet in een overeenkomst worden afgeweken. Ook al spreek je het anders af, toch geldt de wet.

Zo moet een verhuurder van woningen of winkelruimte bijvoorbeeld bij de opzegging van de huurovereenkomst rekening houden met een wettelijke opzegtermijn. Bij woonruimte varieert dit in een termijn van drie tot zes maanden. Bij winkelruimte geldt in de regel een termijn van één jaar.

Ook moet de verhuurder een goede reden hebben om de huur op te zeggen. Hij moet een in de wet genoemde reden aan de opzegging ten grondslag leggen, zoals "geen goed huurder" of "dringend eigen gebruik". Stemt een huurder niet in met een vertrek uit de huurwoning, dan moet de verhuurder altijd naar de rechter om een einddatum van de huurovereenkomst te laten vast stellen.

De praktijk wijst uit dat het dan nog zeker geen gelopen race is voor de verhuurder. De rechter  is heel kritisch en gaat na of aan alle formele vereisten van de wet is voldaan. Vervolgens beoordeelt hij aan de hand van de aan de opzegging ten grondslag gelegde reden èn in het licht van alle omstandigheden van het geval of de huurovereenkomst moet worden beëindigd. De rechter spreekt lang niet altijd de beëindiging van de huurovereenkomst uit.

De laatste categorie huurders die ik hier wil noemen zijn de huurders van overige bedrijfsruimten, zoals kantoorruimten. Deze huurders hebben heel weinig bescherming vanuit de wet: alleen ontruimingsbescherming (art. 7:230a BW). Dit betekent dat de huurovereenkomst door opzegging wèl eindigt tegen het einde van de huurtermijn, maar dat huurders de mogelijkheid hebben om binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd naar de rechter te gaan met het verzoek de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar. Dit verzoek kunnen ze drie keer doen en dan moeten de huurders er echt uit. Deze "groep" huurders kent dus veel minder huurbescherming dan de huurders van woningen en/of winkelruimte. Met name voor deze categorie huurders geldt dat een goede schriftelijke huurovereenkomst erg belangrijk is.

Hebt u ook een huurrelatie en bent u benieuwd welke mogelijkheden u heeft om de huurrelatie te beëindigen c.q. te continueren, neemt u dan gerust contact op (zie ook 'Huurrecht advocaat').

Deel deze pagina:

Contactpersoon