Huur bedrijfsruimte: dringend eigen gebruik30 april 2016

Eén van de opzeggingsgronden om te komen tot beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte 290 is 'dringend eigen gebruik'. Recentelijk heeft het gerechtshof in Den Haag een arrest gewezen, waarin het toetsingskader dat zij hanteert voor dringend eigen gebruik bij renovatie van winkelruimte helder uiteenzet. Ook gaat zij nader in op de vordering van de huurder om aan hem een tegemoetkoming in de verhuis- en weder inrichtingskosten toe te kennen.

Het huurrecht wordt in hoge mate ingekleurd door de feiten en omstandigheden die spelen in een bepaalde situatie. Dit maakt dat het huurrecht een dynamisch rechtsgebied is, waarbij het schetsen van de situatie ter plaatse en de mate van het kunnen onderbouwen van standpunten vaak van doorslaggevend belang is.

Waarom was de huur opgezegd?

In onderhavige situatie was sprake van een verhuurder, die in een bepaalde buurt meerdere panden in eigendom heeft. Hij wilde de huurovereenkomst met de huurder opzeggen, zodat hij twee winkelpanden samen kon voegen. In deze grote winkelruimte zou vervolgens een aansprekende huurder geplaatst kunnen worden die als "trekker" voor de omgeving zou kunnen fungeren.

Deze samenvoeging zou ertoe leiden dat hij het negatieve rendement in de huidige situatie zou kunnen ombuigen in een positief rendement in de toekomstige situatie, aldus de verhuurder. Om deze stelling kracht bij te zetten heeft de verhuurder enkele verklaringen van deskundigen in de procedure gebracht.

Toetsingskader dringend eigen gebruik

Het hof heeft in dit arrest het toetsingskader opgenomen welke zij hanteert voor de beoordeling of een verhuurder terecht een beroep kan doen op dringend eigen gebruik.

Het toetsingskader luidt als volgt:
"De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b. BW, dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder behoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en behoeft zulks niet aan te tonen met objectieve gegevens. Hierbij kunnen algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten. De vordering tot beëindiging is niet voor toewijzing vatbaar indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor de verhuurder stelt het verhuurde dringend nodig te hebben op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Het bestaan van alternatieven staat alleen dan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het litigieuze pand. Het ligt in beginsel op de weg van de verhuurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt."

Hoewel de verhuurder tegenspreekt dat de voorgestelde verhoging van de huurwaarde van het verhuurde te rooskleurig wordt voorgesteld, stelt het hof vast dat niet gemotiveerd wordt tegengesproken dat op dit moment sprake is van een negatief rendement voor de verhuurder en dat in de toekomst een positief rendement gegenereerd kan worden. Daarmee wordt in beginsel gegeven dat de verhuurder een reëel bedrijfseconomisch belang heeft bij de renovatie en de samenvoeging van de twee winkelpanden en dus het door haar beoogde dringende eigen gebruik, aldus het hof.

Geen belangenafweging

Nu de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, is er voor een verdere belangenafweging binnen dit kader geen ruimte.

Verhuis- en wederinrichtingskosten

Het hof nog in dit arrest ook in op de vraag of aan de huurder een tegemoetkoming in verhuis- en wederinrichtingskosten betaald moet worden. Het hof overweegt dat de huurder op het moment dat hij het gehuurde moet ontruimen daadwerkelijk met verhuiskosten zal worden geconfronteerd. Mocht vervolgens ook tot een inrichting van een nieuwe winkelruimte moeten worden overgegaan dan zal de huurder eveneens met herinrichtingskosten worden geconfronteerd.

De huurder heeft echter in deze procedure nog niet een concrete onderbouwing van de door haar gestelde kosten in het geding gebracht en verzoekt het hof dat zij daartoe een akte mag nemen. Het hof meent dat dit verzoek te laat is, omdat het op de weg van de huurder lag die kosten direct te onderbouwen, hetgeen zij aan de hand van offertes had kunnen doen.

Het arrest maakt in zoverre duidelijk dat het belangrijk voor een huurder is om tijdig inzicht te krijgen in de hoogte van de verhuis- en wederinrichtingskosten door het opvragen van offertes. Wacht hier dus niet te lang mee. Door niet tijdig inzicht te hebben in de op handen zijnde kosten, loopt een huurder een risico.

Aangezien in de processtukken kennelijk wel bedragen genoemd zijn, heeft het hof besloten bij wijze van schatting een tegemoetkoming van de kosten vast te stellen. Het hof overweegt vervolgens dat een tegemoetkoming van € 10.000 voor verhuiskosten op zijn plaats is en dat voor de herinrichting een bedrag van € 20.000 volstaat.

Opschortende voorwaarde toekennen herinrichtingskosten

Het hof verbindt aan de toewijzing van de tegemoetkoming voor de herinrichtingskosten de voorwaarde dat de huurder daadwerkelijk binnen zes maanden na ontruiming van het gehuurde binnen een straal van 10 km van het gehuurde een nieuwe winkel inricht.

Deze voorwaarde leidt ertoe dat op het moment dat een huurder niet binnen een half jaar zijn bedrijf elders voortzet hij geen aanspraak maakt op het bedrag van € 20.000. De huurder moet dus daadwerkelijk zijn bedrijf elders voortzetten.

Verhuurder kan het verzoek om huurbeëindiging nog intrekken

Nu duidelijk is dat de verhuurder terecht een beroep op dringend eigen gebruik kan doen en vast staat met welk bedrag als tegemoetkoming in de verhuis- en wederinrichtingskosten hij geconfronteerd gaat worden bij het einde van de huur bepaalt de wet dat de verhuurder alsnog kan beslissen zijn huurbeëindigingsvordering in te trekken. De reden hiertoe is gelegen in het feit dat door de hoogte van de tegemoetkoming in verhuis- en weder inrichtingskosten een verhuurder kan besluiten af te zien van het beëindigen van de huurovereenkomst. Het is dan ook om die reden dat het hof in deze zaak nog geen einddatum van de huurovereenkomst heeft vastgesteld. Het laatste woord is in zoverre aan de verhuurder.

Deze uitspraak laat heel helder zien welk toetsingskader wordt gehanteerd bij dringend eigen gebruik voor renovatie bij winkelruimte en hoe procedureel de kwestie wordt afgehandeld.

Hebt u vragen over huurrecht, neem dan contact met mij op (zie ook 'Huurrecht advocaat').

Deel deze pagina:

Contactpersoon