Een oud huis vol verrassingen9 augustus 2016

Bij de aankoop van een oud huis kan je achteraf onaangenaam verrast worden door gebreken. Zo kunnen de vloerbalken van het huis verrot blijken te zijn en de grond sterk verontreinigd. In hoeverre kan je als koper de kosten voor het herstel van deze gebreken dan verhalen op de verkoper?

Een antwoord op deze vraag is niet eenvoudig te geven. Uitgangspunt is dat een huis de eigenschappen dient te bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Ook is relevant welke mededelingen de verkoper over de zaak heeft gedaan, of de overeenkomst voorziet in een bijzonder gebruik en of in de koopovereenkomst andere afspraken zijn gemaakt.

In de meeste standaard koopovereenkomsten is geregeld dat een huis bij de eigendomsoverdracht in ieder geval die eigenschappen dient te bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Partijen kunnen wel afwijkende afspraken maken.

In een zaak die onlangs tot een uitspraak van het hof 's-Hertogenbosch heeft geleid constateerde de koper van een huis uit de jaren twintig achteraf gebreken. De vloerbalken van het huis waren verrot en de grond was sterk verontreinigd. Aangezien bij de koop gebruik was gemaakt van een standaard koopovereenkomst, zouden de kosten voor het herstel van deze gebreken in beginsel voor rekening van de verkoper komen. In aanvulling op de standaard koopovereenkomst hadden partijen echter vastgelegd dat koper ermee bekend was dat er - gelet op het bouwjaar - achterstallig onderhoud was en dat alle kosten voor renovatie voor rekening van koper zouden komen.

Tussen koper en verkoper ontstond vervolgens discussie wie voor de geconstateerde gebreken aansprakelijk was. Het hof stelt vast dat de garantie dat het huis in ieder geval over de normale eigenschappen diende te beschikken wordt beperkt door de aanvullende afspraken van partijen. Het hof kent daarbij groot gewicht toe aan de bepaling dat alle renovatiekosten voor rekening van koper zouden komen. Daarbij laat het hof meewegen dat het huis al decennia door verkoper niet meer zelf bewoond was, het huis direct te koop is gezet toen het vrij kwam en dat verkoper bij de verkoop heeft aangegeven dat 'gehele renovatie' noodzakelijk was. Het hof leidt hieruit af dat verkoper niet aansprakelijk is voor de geconstateerde gebreken.

Hieruit blijkt maar weer dat het, om onaangename verrassingen te voorkomen, van groot belang is om voldoende aandacht aan het opstellen van een koopovereenkomst te schenken en afspraken duidelijk vast te leggen.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met ons op!

Deel deze pagina: