Het koppelbeding bij wonen en zorg: papier versus praktijk5 november 2016

De afgelopen jaren zijn diverse uitspraken gewezen op het gebied van afspraken over woonbegeleiding en de relatie met huisvesting. De overeenkomsten worden middels een zogeheten koppelbeding aan elkaar gesmeed. Doel is dat als één van beide overeenkomsten wordt beëindigd de andere overeenkomst automatisch ook eindigt.

In de praktijk ontstaan doorgaans de problemen op het moment dat de woonbegeleiding eindigt. De bewoner stelt dat de huurovereenkomst niet is geëindigd en doet een beroep op huurbescherming. In de regel wordt een huurder van woonruimte sterk beschermd en is het moeilijk een huurovereenkomst woonruimte te beëindigen. De discussie spitst zich in dergelijke situaties toe op de vraag welk element in de relatie tussen partijen overheerst: de zorg- of het wooncomponent. Indien het zorgelement overheerst, ontbeert de huurovereenkomst toepassing van de dwingendrechtelijke regels van het huurrecht woonruimte.

Recentelijk is door het Hof 's-Hertogenbosch een voor de praktijk zeer relevant arrest gewezen.

De rechtbank

In een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2015 omschrijft de kantonrechter de kern van het geschil tussen partijen als volgt:

"Het geschil tussen partijen betreft in wezen de vraag of de woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst zo nauw met elkaar zijn verbonden dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Daarbij komt het aan op de uitleg van de rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden van het geval. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt het daarbij geen verschil of er sprake is van één (meerpartijen-)akte of, zoals hier, van een combinatie van met elkaar samenhangende tweepartijen-akten."

De kantonrechter bekijkt vervolgens verschillende omstandigheden om te komen tot een beantwoording van de rechtsvraag. Gekeken wordt naar het moment waarop de overeenkomst(en) zijn aangegaan (wat is de ingangsdatum, al dan niet gelijktijdig), of de overeenkomsten gekoppeld zijn middels een koppelbeding, welke overwegingen aan de overeenkomst(en) ten grondslag liggen en hoeveel zorg of begeleiding door de huurder/cliënt ontvangen wordt.

In deze zaak speelde de bijzonderheid dat de huurder voordat zij een woonbegeleidingsovereenkomst aanging al een reguliere huurovereenkomst had met de woningbouwcorporatie. Deze huurovereenkomst was echter door de verhuurder opgezegd wegens het zijn van geen goed huurder. Partijen zijn vervolgens in gesprek geraakt en de woningbouwcorporatie heeft er toen mee ingestemd dat de huurder met nieuwe afspraken/overeenkomsten in het gehuurde kon blijven wonen. Essentiële voorwaarde was het aangaan van een woonbegeleidingsovereenkomst. Partijen hebben alstoen een praktische oplossing bereikt met oog voor de belangen van de huurder.

Huurder besluit echter op een gegeven moment de woonbegeleidingsovereenkomst te beëindigen. De woningcorporatie stelt zich vervolgens op het standpunt dat de huurovereenkomst dan ook automatisch eindigt.

De kantonrechter gaat in het betoog van de woningbouwcorporatie mee en oordeelde dat in deze kwestie sprake was van een gekoppelde woon- en zorgovereenkomst en dat het feit dat de huurster de woning voor de ingangsdatum van de gekoppelde woon/zorgovereenkomst(en) als regulier huurder had bewoond daar niets aan afdoet. Door het beëindigen van de woonbegeleidingsovereenkomst eindigde in zoverre automatisch de huurovereenkomst.

Het gerechtshof

De huurder is van dit vonnis is beroep gekomen bij het Hof 's-Hertogenbosch. In het arrest van 16 augustus 2016 wordt het vonnis van de kantonrechter vernietigd en wordt als volgt overwogen:

"Vanaf 2007 is aldus geen sprake meer van een reguliere huurovereenkomst, maar steeds van een combinatie van een (onder)huurovereenkomst met een begeleidingsovereenkomst, waarbij partijen in de tekst van de onderscheiden overeenkomsten steeds tot uitdrukking hebben gebracht dat deze met elkaar verbonden waren. Dat wil evenwel nog niet zeggen dat daardoor sprake is van een zorgovereenkomst waarin het element zorg een zodanig overheersende rol speelt dat aan de huurder geen beroep op huurbescherming toekomt, zoals in de door Compaen aangehaalde uitspraken het geval is. Naar het oordeel van het hof dient in geval van een combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel aangenomen te worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. In het onderhavige geval is sprake van een ononderbroken bewoning gedurende een groot aantal jaren, waarbij de voorwaarden waaronder dit gebeurde weliswaar veranderden en verschillende constructies zijn gehanteerd, maar waarbij niet voorop stond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor de verhuurder, de huurder en voor de omgeving aanvaardbaar is."

Kortom, hoewel op papier telkens benadrukt werd dat het zorgelement in de verhouding tussen partijen voorop zou staan, bleek de praktijk dat het blijvend kunnen beschikken van de woning voor de huurder het daadwerkelijke uitgangspunt tussen partijen te zijn. Huurder komt dus huurbescherming toe!

Les voor de praktijk

Uiteindelijk oordeelt het Hof dat de subsidiaire vordering van de woningcorporatie tot ontbinding wèl moet worden toegewezen en bereikt de huurder in deze zaak in zoverre een Pyrrhusoverwinning, maar de waarschuwing voor de praktijk is relevant: niet alleen op papier, maar juist de praktijk kleurt de bedoeling van partijen: het ontvangen van zorg en begeleiding dient voorop te staan!

Voor vragen over deze bijdrage of over huurrecht kunt u geheel vrijblijvend contact met mij opnemen.

Deel deze pagina:

Contactpersoon