NADEELCOMPENSATIE - KAPITALISATIEFACTOR31 januari 2017

Directeur/grootaandeelhouder verhuurt aan dochtervennootschap: Afdeling; factor 8 is in dit geval passend bij inkomensschade huurder.

Op 18 januari jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak (ook op andere onderwerpen dan de kapitalisatiefactor) (ECLI:NL:RVS:2017:127) gewezen in een nadeelcompensatiezaak. Het betrof hier een verzoek om nadeelcompensatie door Carwash De Achterhoek B.V. in verband met een wegontrekkingsbesluit. De gemeente Doetinchem heeft het advies van een door haar ingestelde commissie gevolgd, die in eerste instantie kwam tot een compensatie van € 96.000. Uiteindelijk stelde de Afdeling het te compenseren nadeel vast op € 314.678,02.

Kapitalisatiefactor 10 of 8?

Interessant is de vraag of de jaarlijkse inkomensschade moet worden vermenigvuldigd met factor 8 of met factor 10 die gebruikelijk is bij eigenaars.

Rechtbank factor 8

De rechtbank had de kapitalisatiefactor gesteld op factor 8 (in plaats van de gebruikelijke factor 7), omdat er weliswaar sprake was van een huurovereenkomst, maar dat rekening moest worden gehouden met de omstandigheid dat de verhuurder de enig aandeelhouder was van de huurder en derhalve niet aan te nemen zou zijn dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd. De gekozen vennootschapsrechtelijke structuur levert dit voordeel op. Bovendien had de eigenaar van het pand tevens aandeelhouder en bestuurder van de huurder zelfstandig niet om nadeelcompensatie verzocht. Van vereenzelviging die tot een kapitalisatiefactor 10 zou kunnen leiden, was volgens de rechtbank geen sprake, zodat er geen aanleiding bestond de positie van Carwash gelijk te stellen met die van een eigenaar.

Carwash stelde hoger beroep in tegen dit oordeel, betogende dat factor 10 de juiste is, wegens de vennootschapsrechtelijke verhoudingen (ook eerder had gemeentelijke schadecommissie factor 10 gehanteerd).

Afdeling: eens met factor 8

De Afdeling meent dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat het hanteren van kapitalisatiefactor 8 in dit geval aanvaardbaar is. De Afdeling overweegt dat huur een in beginsel beëindigbaar recht is en de omstandigheid dat de verhuurder bestuurder en enig aandeelhouder is van Carwash niet maakt dat de sterkte van het recht van Carwash daardoor gelijk gesteld kan worden met het eigendomsrecht. Bovendien is bij de huurder volgens de Afdeling op dit punt niet tevens sprake van vermogensschade, omdat zij geen eigenaresse is van de bebouwing. Carwash heeft de stelling dat zij ook vermogensschade lijdt, niet aannemelijk gemaakt, omdat zij dat slechts met een enkele stelling naar voren heeft gebracht.

De Afdeling geeft daarna in dit geval haar goedkeuring aan kapitalisatiefactor 8 in plaats van kapitalisatiefactor 7 zoals gebruikelijk is bij bedrijfshuurders, omdat daarmee voldoende rekening wordt gehouden met de positie van Carwash in haar vennootschapsrechtelijke relatie met de verhuurder.

Op zich een duidelijke uitspraak die veel discussie voorkomt.

De hoogte van de kapitalisatiefactor is ook in onteigeningsprocedures soms voorwerp van discussie. De Hoge Raad wil evenwel niet afwijken van het gekozen systeem. Een bekend voorbeeld daarvan is het arrest over de Ambachtsheerlijkheid Cromstrijen, terug te lezen in Hoge Raad 14 april 1965, NJ 1965, 268. Voor wat betreft winkelhuurders wordt verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2000, NJ 2000, 625, Alsem / 's-Gravenhage, waarin de Hoge Raad de zaak zelf afdeed met factor 7.

Deel deze pagina:

Contactpersoon