De Wet doorstroming huurmarkt 2016 en de wijze van opzeggen6 september 2017

Op 29 augustus 2017 heeft de rechtbank Noord-Nederland juridisch gezien een interessante uitspraak gedaan, waarbij je praktisch gezien je kunt afvragen hoeveel een verhuurder er nou mee is opgeschoten. Op het platteland hoort men wel eens het gezegde "wie procedeert om een koe, geeft er één toe". Deze uitspraak valt daar onder.

Wat was er aan de hand?

Een vrijwilliger bij de Commissie Diaconaal Maatschappelijke Zorg (de CDMZ) van de Protestantse Kerk meende een goede daad te verrichten door een mevrouw te helpen in haar zoektocht naar een betaalbare huurwoning. Zij kwamen terecht op een caravanpark, alwaar zij een chalet konden huren. Op 13 september 2016 vond het gesprek tussen partijen plaats en werden zij het eens over een huurperiode van 6 maanden tegen een kale huur van € 450 en servicekosten ter hoogte van € 50 per maand. Op dezelfde dag werden de afspraken door de verhuurder per mail bevestigd en de factuur verzonden.

Het viel de verhuurder vervolgens rauw op het dak toen hij op 26 september 2016 een mail van de vrijwilliger ontving dat de huurovereenkomst toch niet door zou gaan. Immers, mevrouw had een andere woning gevonden tegen een lagere huurprijs. Zoals mooi in de mail opgenomen stond: "Hartelijk dank dat u de moeite heeft genomen om mevr. [Y] te willen helpen. Wij kunnen echter toch niet op uw aanbod in gaan, omdat mevrouw een andere plek heeft gevonden waar ze goedkoper en langer kan wonen.
Onze excuses voor deze afmelding, maar we moeten ook een beetje op haar portemonnee letten. Ik hoop dat u ook hier begrip voor heeft en een ander vind voor deze mooie chalet."

De verhuurder had weinig begrip voor de situatie en liet het er niet bij zitten. Er was een huurovereenkomst tot stand gekomen en de huur voor zes maanden was verschuldigd. En hoewel de vrijwilliger nog aanbood om de kale huur voor de maand oktober te zullen betalen, kwamen partijen er niet uit en heeft de verhuurder de zaak voorgelegd aan de rechter. Inzet: de huursom voor zes maanden, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten.

Waarom is deze uitspraak zo interessant?

Er zitten vele onderdelen in deze uitspraak die het de moeite waard maken om dit vonnis van de kantonrechter te bespreken. Allereerst speelde de vraag of mondeling een huurovereenkomst tot stand kan komen of dat het per se noodzakelijk is om een schriftelijke vastlegging ervan te hebben. Welnu, het antwoord zal niet verrassend zijn. Ook mondeling kunnen huurovereenkomsten tot stand komen. De essentialia van de overeenkomst stonden namelijk wel vast: wat werd er gehuurd en tegen welke prijs. Bovendien was er ook een termijn bekend: zes maanden.

Daarnaast speelde de vraag met wie de huurovereenkomst als huurder was afgesloten: was dat met de vrijwilliger of met mevrouw? Op dit punt haalde de vrijwilliger bakzeil: gezien zijn gedragingen, waarbij alle correspondentie enkel en alleen met de vrijwilliger was, werd de vrijwilliger gezien als contractspartij. Uiteraard had mevrouw toestemming in het chalet te wonen, maar dat maakte haar nog niet huurder c.q. de contractspartij.

De vrijwilliger zal zich op dit punt erg ongelukkig voelen en bij een volgende keer wat bedachtzamer zijn in de communicatie. De vraag is nu of de helpende hand van de vrijwilliger ook leidt tot een financieel debacle. Dat is voor de vrijwilliger gelukkig niet het geval.

De hiervoor al aangehaalde termijn van zes maanden wordt door de rechter aangegrepen om het geschil te beslechten en de schade voor de vrijwilliger flink te beperken. Allereerst wordt voor de kwalificatie van de huurovereenkomst de relatief nieuwe Wet doorstroming huurmarkt aangegrepen:

"Voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor zelfstandige woningen geldt sinds 1 juli 2016 het in artikel 7:271 lid 1 BW bepaalde. Dit artikel biedt de verhuurder en huurder de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voor een periode van maximaal twee jaar aan te gaan. In de huurovereenkomst moet worden opgenomen hoe lang de huur zal duren. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt verder dat de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag."

Vervolgens schiet de rechter de vrijwilliger te hulp met zijn vermeende opzegging. De manier waarop de opzegging gelezen moet worden in de mail van 26 september 2016 is creatief.

"Nu het huurcontract tussen partijen is gesloten na 1 juli 2016 kon de huurder dus de huur tussentijds opzeggen. In artikel 7:271 BW lid 3 is bepaald dat de opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Voorts is in artikel 7:271 BW lid 5 onder a bepaald dat bij opzegging door de huurder een termijn in acht moet worden genomen gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. In artikel 7:271 BW lid 6 is vervolgens bepaald dat een opzegging die in strijd is gedaan met (onder andere) de voornoemde leden 3 en 5 onder a niettemin gelden als gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn.

Met inachtneming van de voorgaande bepalingen, is de kantonrechter van oordeel dat de opzegging in het e-mailbericht van 26 september 2016 (r.o. 2.3.) door [gedaagde] heeft te gelden als een rechtsgeldige opzegging. Daartoe wordt tevens overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het vormvoorschrift van de opzegging (bij exploot of bij aangetekende brief) in het belang van de rechtszekerheid is gesteld en dat niet uit de wetsgeschiedenis en de tekst van artikel 7:271 BW blijkt dat opzegging op een andere wijze nietig is. Wel moet de opzegging de geadresseerde daadwerkelijk hebben bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). Mede uit de reactie van [X] op de opzegging in het e-mailbericht van 27 september 2016 (r.o. 2.4.) blijkt dat de opzegging haar op deze datum heeft bereikt, hetgeen als zodanig ook niet wordt betwist door [X] .

5.11.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:271 BW lid 5 onder a diende [gedaagde] de minimale opzegtermijn van een maand in acht te nemen. Nu blijkens de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken [gedaagde] (tot twee keer aan toe) heeft aangeboden de huur over oktober 2016 te voldoen en [X] dit heeft geweigerd, is de laatste in schuldeisersverzuim ex artikel 6:58 BW geraakt. Schuldeisersverzuim op zichzelf bevrijdt [gedaagde] echter niet van de op haar rustende verbintenis. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de huur € 450,00 per maand bedraagt en geen bedrag voor gas, licht en elektriciteit is verschuldigd nu geen gebruik is gemaakt van het chalet, hetgeen als zodanig niet is weersproken door [X] . De kantonrechter zal dan ook een bedrag van € 450,00 toewijzen. Gelet op het schuldeisersverzuim van [X] , kan het niet tijdig voldoen van het verschuldigde huurbedrag over de opzegtermijn [gedaagde] niet worden aangerekend en dienen de in dat verband gevorderde rente- en incassokosten voor rekening en risico van [X] te blijven.

5.12.
Gelet op het voorgaande zal een bedrag van € 450,00 worden toegewezen en zullen de vorderingen van [X] voor het overige worden afgewezen. (…)"

Afronding

Hoewel de uitkomst in deze procedure vanuit de positie van de vrijwilliger gezien de feiten en omstandigheden zeker valt te billijken, heb ik wel mijn twijfels bij de overwegingen van de kantonrechter dat sprake is van een huurovereenkomst die valt onder de Wet doorstroming huurmarkt 2016 en de manier waarop de opzegging heeft plaatsgevonden. De vrijwilliger kan in ieder geval opgelucht ademhalen en heeft een wijze les voor de toekomst meegekregen.

Zoals gezegd, is de uitkomst van het vonnis er één waarbij je je kunt afvragen of het wel zo verstandig was om de kwestie voor te leggen aan de rechter: de verhuurder krijgt € 450 toegewezen. Stel daar tegenover de nodige kosten, waarbij in ieder geval gedacht kan worden aan aangetekende brieven, dagvaarding opstellen en betekenen, het griffierecht en de nodige tijd en energie. Al met al klopt het adagium "wie procedeert om een koe, geeft er een toe" dan wel aardig.

Deel deze pagina:

Contactpersoon