De exploitatieverplichting van de huurder1 november 2017

In huurovereenkomsten die betrekking hebben op de huur van winkelruimte wordt in de praktijk regelmatig een bepaling opgenomen die ertoe strekt dat er daadwerkelijk een voor het publiek toegankelijke winkel in het gehuurde wordt geëxploiteerd. Door met alle huurders een dergelijke 'exploitatieverplichting' overeen te komen beoogt de verhuurder een aantrekkelijk winkelcentrum in stand te houden. Kan de detaillist die getekend heeft voor die exploitatieverplichting daaraan onder alle omstandigheden worden gehouden?

In een huurovereenkomst van een winkelruimte in een winkelcentrum de volgende bepaling opgenomen: ‘Huurder is verplicht om het gehuurde, geheel volgens de bestemming daarvan ingericht en voor het publiek geopend te hebben ten tijde van de collectieve opening van het winkelcentrum voor het publiek. (…)’ Het winkelcentrum liep echter niet meer zo goed. De ene na de andere huurder sloot zijn deuren en vertrok. Er ontstond leegstand. Een deel van de vrijgekomen ruimten werd, op tijdelijke basis, verhuurd aan outletstores.  Begrijpelijkerwijs wilde de verhuurder verdere leegstand zoveel mogelijk tegengaan. Hij zag zich echter geconfronteerd met een huurder voor wie nog wel een huurcontract gold, maar die eveneens de deuren van zijn winkel sloot. De huurder was niet meer in staat zijn winkel op een rendabele wijze voort te zetten en weet die onmogelijkheid aan de wegtrekkende publiekstrekkers en teruglopende bezoekersaantallen van het winkelcentrum. De verhuurder vorderde in kort geding nakoming van de contractueel vastgelegde exploitatieverplichting.

Op zichzelf genomen was er geen speld tussen het standpunt van de verhuurder te krijgen dat de huurder op basis van de geldende huurovereenkomst jegens de verhuurder gehouden was de exploitatie van de winkel voort te zetten. Toch wees de kantonrechter de vordering tot nakoming van deze contractuele verplichting in kort geding af omdat sprake was van een verliesgevende exploitatie in het gehuurde. Het zich nog verder in de schulden steken kon volgens de kantonrechter van de huurder niet langer verlangd worden. Het antwoord op de vraag voor wiens rekening en risico de leegstand in het winkelcentrum komt liet de kantonrechter in het midden: de financiële problemen van de huurder maakten het gewoonweg niet mogelijk de winkel nog langer open te houden.

Nu de vordering van de verhuurder was afgewezen ontstond de situatie dat de huurovereenkomst weliswaar voortduurde, maar huurder niet langer gehouden was de verlieslijdende winkel te blijven exploiteren. Dit resultaat is uiteraard op de lange duur niet wenselijk. Er bestaat een gerede kans van betalingsonmacht van de huurder en de leegstand duurt voort. In die situatie hebben beide partijen er belang bij dat niet de duur van de huurovereenkomst wordt afgewacht, maar dat tussentijds wordt gezocht naar een andere huurder.

De casus toont aan dat niet elke contractsbepaling even dwingend is. Bij bepalingen in een huurovereenkomst die strekken tot bescherming van de verhuurder, komt het nog wel eens voor dat de kantonrechter de huurder te hulp schiet. De verhuurder dient dan ook niet uitsluitend te kijken naar de letter van een contract, maar doet er verstandig aan om realistische economische ontwikkelingen in het oog te houden en daar tijdig op in te spelen.

Deel deze pagina:

Contactpersoon