Nadeelcompensatie in de Omgevingswet: advies Afdeling advisering Raad van State en nader rapport Minister27 juli 2018

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft op 22 december 2017 advies uitgebracht over het wetsvoorstel Invoeringswet Omgevingswet* (Kamerstukken II 2017/18, 34 986, nr. 4). In het nader rapport van 29 juni 2018 is door de minister op dit advies gereageerd. De volledige tekst van het advies en het nader rapport leest u hier.

Een belangrijk onderwerp in het wetsvoorstel is de regeling van nadeelcompensatie onder de Omgevingswet. De nieuwe wettelijke nadeelcompensatieregeling zal gaan gelden als een bijzondere regeling ten opzichte van de nog in werking te treden titel 4.5 Awb, waarin wordt voorzien in een algemene wettelijke regeling van nadeelcompensatie.

Wat valt op?

Geen tegenwerping voorzienbaarheid voor woningkopers

In het wetsvoorstel inzake de Omgevingswet is opgenomen dat aan een particulier die een woning koopt nadat het omgevingsplan is vastgesteld, maar voordat uitvoering is gegeven aan dat plan, in het geval van een eventuele nadeelcompensatieclaim geen voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen. In het voorstel van de Omgevingswet wordt ervan uitgegaan dat de koper bij het bepalen van de koopprijs voor de woning geen rekening houdt met het omgevingsplan. Als er vervolgens in de nabijheid van de woning activiteiten worden uitgevoerd die het omgevingsplan toelaat met als gevolg dat de woning in waarde daalt, kan door de koper een verzoek om schadevergoeding/nadeelcompensatie worden ingediend.

De Afdeling advisering betwijfelt de “in de toelichting neergelegde fictie” dat de koper de koopprijs niet afstemt op het nieuwe omgevingsplan en de reguliere prijs betaalt. De Afdeling advisering adviseert om te overwegen het voorstel als volgt aan te passen:

“In een dergelijke situatie zou een representatieve, redelijkerwijs te verwachten invulling van het plan vergeleken moeten worden met een representatieve invulling van de oude planologische situatie. Die vergelijking levert dan het nadeel van de verkoper op. Aan de koper, die de koopprijs zal hebben afgestemd op het nieuwe omgevingsplan, kan dan uiteraard in zoverre de voorzienbaarheid van (de representatieve invulling van) het plan worden tegengeworpen. Bij een representatieve invulling zou bij gebleken hogere feitelijke schade een nader verzoek van de koper om schadevergoeding mogelijk moeten zijn.”

De minister/regering volgt dit advies van de Afdeling advisering echter niet op en houdt vast aan het oorspronkelijke voorstel. Naast praktische bezwaren (hoe wordt bepaald wat de redelijkerwijs te verwachten invulling van het plan zal zijn?), zou door inpassing van het voorstel van de Afdeling advisering volgens de minister een hybride stelsel ontstaan waarbij sprake is van meerdere schadeoorzaken. Dit kan volgens de minister leiden tot een belemmering om de gewenste globale plannen met veel ruimte voor eigen initiatieven van burgers en bedrijven te ontwikkelen, tot onduidelijkheid voor betrokkenen en tot hogere bestuurslasten. Dit is dus positief voor de particuliere woningkoper.

Vast forfait van 5%

Ook voor wat betreft de forfaitaire drempel adviseert de Afdeling advisering het voorstel aan te passen.

In het wetsvoorstel wordt bij indirecte schade** het normaal maatschappelijk risico op in ieder geval 5% gesteld (onder de Wro [artikel 6.2] is dit nog 2%). Als motivering voor het vaststellen van een forfait wordt door de minister/regering genoemd de behoefte aan voorspelbaarheid van de uitkomst van schadeprocedures waardoor de rechtszekerheid wordt vergroot.

In haar advies ziet de Afdeling advisering niet in hoe een verhoging van het huidig minimumforfait van 2% naar een forfait van in ieder geval 5% de voorspelbaarheid van de uitkomst ten goede komt. De Afdeling advisering meent dat indien is beoogd de rechtszekerheid te dienen, gekozen zou moeten worden voor een vast forfait en niet voor een minimumforfait.

Op dit punt wordt het voorstel wel conform het advies van de Afdeling advisering aangepast. De woorden "in ieder geval" zijn uit het wetsvoorstel geschrapt. Hierdoor bedraagt de aftrek op de schadevergoeding voor indirecte schade die bestaat uit waardevermindering van de onroerende zaak, altijd 5% van de waarde van de onroerende zaak die het voor de peildatum had.

Vervolg

Het wetsvoorstel is op 3 juli jl. aangeboden aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal voor verdere behandeling. De Omgevingswet treedt naar verwachting op 1 januari 2021 in werking.

Tot slot

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande nog vragen? Of heeft u anderszins vragen over nadeelcompensatie en/of het omgevingsplan? Neem dan vrijblijvend contact met ons op!

 

Voetnoten

[*] Een invoeringswet is een begeleidende wet bij de invoering van een nieuwe wet, in dit geval de Omgevingswet. De Invoeringswet van de Omgevingswet voorziet onder meer in de invulling van het hoofdstuk schade/nadeelcompensatie in de Omgevingswet.

[**] Met indirecte schade wordt hier bedoeld schade in de vorm van waardevermindering van de onroerende zaak ten gevolge van ontwikkelingen op naburige percelen.

Deel deze pagina:

Contactpersoon