De verwerving in eigendom van een schuurtje zonder vergunning5 september 2018

Iedereen weet dat het in Nederland in de regel verboden is te bouwen zonder vergunning. Er zijn uitzonderingen op die hoofdregel. Zo kan onder bepaalde voorwaarden in een woongebied een hoofdgebouw zonder vergunning worden vergroot of een tuinhuisje in de achtertuin worden geplaatst. Het is echter opletten geblazen, want de vraag of 'vergunningvrij' kan worden gebouwd is is afhankelijk van de functie, de locatie en de hoeveelheid bebouwing die al aanwezig is. Niet alleen de bouwer moet opletten, maar ook degene die de locatie na die tijd in eigendom verwerft.

De wet wijst namelijk niet alleen de bouwer als overtreder aan, maar sinds 1 april 2007 ook degene die het zonder bouwvergunning gebouwde in stand laat. Dat betekent dus dat het bij de koop van een woning met een schuur in de tuin, van belang kan zijn om als koper te controleren of die schuur in overeenstemming met de wet zonder vergunning aanwezig mag zijn. Is dat niet het geval dan doet de koper er goed aan verkoper te vragen of voor de bouw van de schuur een vergunning beschikbaar is. Geeft de verkoper geen uitsluitsel en verwerft de koper toch de eigendom, dan trekt hij het risico naar zich toe.

Tegenwoordig zijn een veelheid aan tuinhuisjes, schuurtjes, pergola's of aanbouwen zonder omgevings-/bouwvergunning toegelaten. Desalniettemin blijkt in de praktijk dat zich regelmatig situaties voordoen waarin kopers zich niet realiseren dat zij een vergunningplichtig bouwwerk kopen zonder dat de daarvoor reeds ten tijde van de bouw vereiste vergunning aanwezig is.

Zo was er eens een eigenaar die het voornemen had om een bestaande schuur deels te slopen, te vervangen en her in te delen met als bedoeling om daar een gastenverblijf en/of schoonheidssalon te realiseren. Een gemeentelijke toezichthouder constateerde bouwactiviteiten en zorgde ervoor dat burgemeester en wethouders besloten tot handhaving omdat voor de bouwactiviteiten naar de mening van het gemeentebestuur een vergunning nodig was. Het handhavingsbesluit werd door de hoogste  bestuursrechter in stand gelaten en werd dus onherroepelijk. Aan de onderbouwing van het handhavingsbesluit lag onder meer ten grondslag de overweging dat voor de oorspronkelijke schuur nooit een vergunning was verleend.

Daarop sprak de eigenaar de vorige eigenaar aan. De koopovereenkomst bevatte namelijk een vragenlijst met de volgende vraag: "Is er een verbouwing uitgevoerd of iets aan- of bijgebouwd waarvoor formeel toestemming nodig was voor de gemeente?". De verkoper had "Nee" aangekruist.

Blijkens een recent arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2018:7335)  was de vorige eigenaar echter niet aansprakelijk jegens de huidige eigenaar. De huidige eigenaar kon aan de koopovereenkomst geen garantie ontlenen dat een voorgenomen verbouwing van de schuur en een voorgenomen gewijzigde functie daarvan vergunningvrij kon worden gerealiseerd. Dat hij zijn plannen dus niet ongewijzigd kon uitvoeren bleef voor zijn risico.

Deel deze pagina:

Contactpersoon